Na realitním trhu to bylo v loňském roce opět jako na houpačce. Když už si většina z nás myslela, že se situace začne po covidových vlnách stabilizovat, přišla válka na Ukrajině. A nejenom ta s českým realitním trhem pěkně zamávala. Dotkla se prodejů nemovitostí, cen pronájmů i situace na inzertních portálech.
Realitní trh v roce 2022 ve zkratce:
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou se pohyboval kolem 7 % u bytů, u některých domů (zvlášť těch určených k rekonstrukci a dostavbě) až 15 %.
Prodej některých nemovitostí meziročně klesl až o 26 %.
Při prodeji bytu museli vloni makléři počítat s čtyřměsíční dobou, u domů je potřeba až čtyřnásobek času – výjimkou nejsou ani prodeje trvající více než rok.
V inzerci je na prodej až o 103 % bytů více než před rokem
Lidé preferují nájmy před koupí vlastní nemovitosti – jejich zájem neustále roste.
Následující měsíce ukážou, kam se realitní trh posune. V druhé polovině roku se očekává nárůst zájmu o koupi nemovitostí, situace kolem let 2019 – 2021 se už ale nevrátí.
Jak se vyvíjely ceny nemovitostí? Jak to bylo s prodeji bytů i domů? Jak to vypadalo v inzerci nemovitostí a jak se choval trh s byty k pronájmu? I o tom byl webinář společnosti Valuo. A protože mi potvrdil řadu zajímavých trendů, rozhodl jsem se o ně podělit.
V loňském roce průběžně klesaly ceny bytů. Podle Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a také podle situace na inzertních portálech nejprve vlivem situace na Ukrajině mírně stouply, od konce druhého kvartálu však postupně klesají. Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou tak průměrně dosahoval až 7,7 %. Jedná se o ceny všech nemovitostí, s výjimkou hodnoty pozemků. Nutno podotknout, že trh reaguje na změny vždy s dvou až tříměsíčním zpožděním, což koneckonců dokládá i graf níže.
Poslední roky, zhruba od 2014, ceny nemovitostí neustále stoupaly, proto je loňský mírný pokles zajímavou obrátkou na trhu. Banky prakticky přestaly poskytovat hypotéky, protože jejich úroková sazba je často nad možnosti obyvatel. Na trhu tedy pravděpodobně zahrál svou roli i strach a ceny nemovitostí šly mírně dolů. Pokud si jako příklad vezmeme pražské byty, nejvíce utrpěly ty panelové. V posledních letech byly jejich nabídkové ceny vyloženě předražené, nyní se vracejí do normálu. Zatímco ceny bytů v novostavbách poklesly jen o 2,5 %, panelové byty šly dolů až o 6,9 %.
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou byl u bytů 7 %, u některých domů ale až 15 %
Od roku 2018 jsme byli zvyklí, že nabídková cena kopírovala tu realizovanou. Na přelomu předloňského roku se však tyto ceny začaly odlišovat. Lidé si navykli říkat o slevy a prodejci je skutečně poskytují, často i v řádu 6 či 7 %.
Ještě větší rozdíl je vidět u realizovaných prodejů domů. Tam se dostáváme i na 8 %. Jsou ale i lokality, kde je tento rozdíl i 10 – 15 %. Jedná se například o domy, které jsou určené k rekonstrukci či dostavbě. Tam pozoruji největší rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou.
Prodeje některých nemovitostí meziročně klesly až o 26 %
Pokud bychom srovnali vývoj prodejů bytů i domů v České republice, pak jejich počet oproti prosince roku 2021 meziročně klesl až o 26 %. Významně do toho v únoru vstoupila situace na Ukrajině. Lidé dostali strach, pak se začaly postupně zvyšovat úrokové sazby a v průběhu druhé poloviny roku pozorujeme pokles prodejů.
Ke konci roku, jak je tomu běžné, pravděpodobně dobíhaly některé prodeje bytů, lidé chtěly dočerpat rozdělané hypotéky. Někteří lidé totiž mají stále zafixované úrokové sazby kolem 2 – 3 %, proto si mohli například koupi nemovitosti klidně dovolit. Proto se jejich počet mírně zvedl. Ale v případě domů prodej stále klesá.
V inzerci je na prodej až o 103 % bytů více než před rokem
Pokud bychom měli sledovat situaci na inzertních portálech, za poslední rok nabídka bytů neustále stoupala. Meziročně je ten nárůst vysoký, až o 103 %. Jak to vysvětlit? Prostě se neprodávalo. Před Vánocemi však většina makléřů nabídky stahuje a opět se s nimi vytasí až v novém roce, proto pozorujeme pokles. Já mám například k prodeji připravené dva domy, ale do nabídky je budu dávat až v březnu. Protože jaro prostě prodejům vždy přeje, je tudíž vyšší šance prodat rychleji a za více.
Rok 2022 ve znamení slev
Když se neprodává, logicky se zvětšuje rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou. Na řadu tedy přicházejí slevy. A v loňském roce se zlevňovalo hodně. Zatímco v předchozím roce 2021 bylo v inzerci postupně zlevněno na 10 % bytů, loni jich bylo už 16 %. Průměrné zlevnění bytů pak dosahovalo více než 290 000 Kč.
Dříve jsme, my makléři, dali byt do nabídky a do měsíce byl prodaný. S trochou nadsázky se dá říct, že jsme si kupce pomalu ještě vybírali. V loňském roce bylo potřeba počítat s minimálně tří až čtyřměsíční prodejní dobou u bytu. Počet nabídek bytů, které inzerují ještě déle než 120 dní, dokonce meziročně vzrostl až o 103 %. Jen pro srovnání, u prodeje domu se pohybujeme okolo 6 až 12 měsíců na prodej. Proto dříve makléř, který běžně prodal osm i deset nemovitostí měsíčně, nyní stěží prodá dvě.
Zájem o pronájem nemovitosti neustále roste
Vysoké ceny nemovitostí a stěží dostupná hypotéka ovlivňuje i situaci na nájemním trhu bytů. Lidé nemají peníze na koupi vlastního, hledají proto pronájem. Největší propad zájmu o pronájem bytu nastal loni v dubnu, tam opět vidíme dvouměsíční reakční dobu trhu na válku na Ukrajině. Navíc se projevil příliv vlny imigrantů, kteří potřebovali mít kde bydlet. Od té doby zájem o pronájem opět stoupá, na přelomu tohoto roku se dostal plus minus na svou loňskou úroveň, zvedl se nepatrně o 4 %.
Nájmy bytů se meziročně o tolik nezvýšily, jedná se o zhruba osmiprocentní nárůst oproti prvnímu kvartálu roku 2022. Srovnáme-li tento stav s faktem, že extrémně narostly ceny energií, pak zvýšení 8 % není až tak veliké. Jen pro informaci, průměrná cena pronájmu jednoho metru čtverečního v bytě se v posledním kvartále roku 2022 pohybovala kolem 261 korun.
Vzhledem k vývoji cen nemovitostí se navíc řada majitelů bytů rozhodla v loňském roce svou nemovitost neprodávat, ale nabídnout ji k pronájmu. Nechtěli totiž prodávat pod cenou. Až 18 % nabídek bytů k pronájmu tak ke konci roku 2022 zmizela z inzerce během prvních dvou týdnů. Průměrná doba inzerce se meziročně mírně zkrátila z 36 dnů na 33.
Co bude dál? Specializace makléřů na pronájmy?
První týdny roku 2023 bych nazval jako čekací. Lidé vyčkávají, co přinese letošní rok. Očekává se, že jeho druhá polovina bude pro reality příznivější. Zájem o koupi nemovitostí by měl začít stoupat, ale na stav kolem roků 2019 – 2021 se pravděpodobně už nevrátí.
V prvních týdnech letošního roku evidujeme mírný nárůst počtu prohlídek nemovitostí. Od léta loňského roku jsme průměrně mívali kolem dvou či tří prohlídek týdně, v letošním roce jich máme už třeba osm týdně. Jejich počet se v podstatě ztrojnásobil.
Zájem o prohlídku je jedna věc, ale realizovaný prodej je druhá. Proto opět musíme dva či tři měsíce počkat, až trh na novou situaci zareaguje změnami. Každý rok ale bývá jaro silnějším obdobím, proto očekávám, že se prodej nemovitostí začne opět zvedat.
Nabízí se také otázka, zda někteří makléři nezváží specializaci na pronájmy nemovitostí. Přináší relativně rychlé peníze, i když samozřejmě o dost nižší než při prodeji nemovitostí. Pokud ale šikovný makléř zprostředkuje například pět pronájmů měsíčně, ročně jich udělá třeba 70 – 100. Při paušální provizi třeba kolem 15 tisíc korun se tak může velmi slušně uživit. Pokud se k tomu rozhodně čas od času prodat nemovitost, může mu byznys velmi dobře vzkvétat.