Koupili si pozemek a zjistili, že na něm nemůžou postavit rodinný dům. V územním plánu obce totiž tento pozemek není k výstavbě určen. To není smyšlený příběh, ale realita, s níž jsem se během své praxe několikrát setkal.
Jak tomu předejít? Možnosti jsou jen dvě. Prodej a koupě pozemků mají svá specifika. I když je lidé občas podceňují, je potřeba k tomu získat spoustu informací. Daleko spolehlivějším řešením, než je samostudium realitní problematiky pozemků, je pomoc makléře. Zkušený makléř, který se ideálně specializuje na prodej a koupi pozemků, všechna krizová místa ohlídá a klientovi poradí s řešením řady nestandardních (přesto obvyklých) příhod.
Prodáváte pozemek? Využijte pomoci zkušeného makléře
Pokud prodáváte pozemek, oslovte makléře, ať vám s tím pomůže. Proč? Představím vám proces prodeje pozemku ve větším detailu.
Makléř získá od klienta parcelní číslo a katastrální území. To je základní informace o tom, kde se nemovitost nachází. Makléř následně tyto informace ověří. Zjistí, kdo je skutečným majitelem pozemku, jeho přesnou rozlohu a další informace. Nemusí nutně chodit na katastrální úřad, řada profi makléřů má k němu dálkový přístup. Výrazně to urychlí čas.
Další informace, které jsou v katastru zapsané, jsou také:
Jakým způsobem majitel pozemek nabyl?
Jaké byly podmínky tohoto nabytí?
Jaký je aktuální stav pozemku?
Jaká je jeho výměra?
Nejsou na něm nějaká věcná břemena? Případně zástavní práva a jiná omezení?
Není náhodou v ochraně zemědělského půdního fondu?
Stojí na pozemku nějaké stavby?
Kromě katastrálního úřad zamíří makléř i do územního plánu. Většina územních plánů je dostupná na webu dané obce, případně se dají nastudovat na stavebním úřadu nebo odboru územního plánování. Makléř prostuduje nejen plán, ale i legendu a textovou část územního plánu.
Územní plán se totiž dělí na grafickou část, kde podle barev zjistíme základní informace k pozemku, a textovou, v níž je specifikováno hlavní využití pozemku. Laicky řečeno, co se tam smí a nesmí postavit.
Územní plán má dvě hlavní části:
Grafická část – barevný dokument,
Výkres základního členění
Hlavní výkres
Koordinační výkres
Výkres technické infrastruktury
Výkres veřejně prospěšných staveb apod.
Výkres předpokládaných záborů ZPF
Případně další dokumenty……
Textová část – mnoho stránkový dokument, který popisuje jednotlivé části grafické části. V textové části územního plánu se pozemky rozdělují do obvykle do tří kategorií:
přípustné využití (tedy co se tam dá postavit)
podmínečně přípustné využití (co se tam dá za určitých podmínek postavit)
a nepřípustné využití (co se tam stavět nesmí).
Jak stanovit cenu pozemku?
Všechny tyto informace, z katastrálního úřadu i územního plánu, tvoří absolutní základ, který musí makléř detailně nastudovat. Poté se jede na pozemek podívat, aby zjistil jeho pravý stav. Mohou se tam totiž nacházet změny, které ještě nebyly v mapách či katastru zahrnuty. Také je potřeba prohlédnout bezprostřední okolí pozemku, zda i tam sedí vše tak, jak je úředně zaznamenáno. Všechny nečekané změny totiž mohou hladký průběh prodeje pozemku negativně ovlivnit.
Následuje jednání s prodávajícím. Jedním z prvních témat je samozřejmě nacenění pozemku. Jak se stanovuje? Kromě toho, že existují cenové mapy, do cenotvorby zasahuje několik faktorů.
Hlavní roli hraje účel pozemku, tedy to, k čemu je možné ho využít. Bude to:
pozemek na výstavbu rodinného domu nebo bytového domu,
pozemek určený k výstavbě rekreačního objektu,
budoucí sportoviště,
pozemek určený k výstavbě developerského projektu,
pozemek ke komerční výstavbě?
Existuje spousta druhů pozemků, důležité jsou však také potřeby současného majitele. Jaký má s pozemky sám úmysl? Mohou například sousedit s rodinným domem, v němž žije. A může tedy například trvat na tom, že chce pozemek prodat zájemci jen pro rekreační účely, případně výstavbu menšího rodinného domu.
Hlídejte si územně plánovací informace
Další informace, které makléře zajímají, je napojení pozemku na inženýrské sítě. Díky geo portálům dnes od stolu zjistíte napojení na plyn či elektřinu, naopak vodu a kanalizaci lze ověřit na obci. Pak je třeba počítat i s ověřením telefonních sítí, optických kabelů, případně jiných vedení, které přes pozemek mohu vést.
Tady ale práce makléře nekončí. I když to vypadá, že má v tuto chvíli všechny informace, opak je pravdou. Co obec plánuje s územním plánem? Nebude se opakovat případ, o kterém píšu na začátku? Nevyjme obec pozemek v nejbližší době z těch určených k výstavbě?
Makléř by měl požádat přímo na stavebním úřadě o územně plánovací informaci. Tato informace je klíčová pro prodej celé nemovitosti. Protože pak přesně víme, zda se na pozemek nevztahuje například stavební uzávěra, jaké jsou například podmínky kapacity čistírny odpadních vod, napojení na komunikace a podobně. To vše totiž určuje, zda nový majitel bude moci realizovat svoje plány přesně tak, jak si to představuje. A nám makléřům to říká, jak máme pozemek prodat, k čemu bude v budoucnu vhodný.
Příklad z praxe:
Prodával jsem pozemek v malé obci na Benešovsku. Nový majitel si ho koupil s tím, že tam zatím stavět nechce, možná za pět let. Poradil jsem mu, ať si hlídá územní plán, že se teoreticky může stát, že obec jeho pozemek vyjme ze zástavby (plánovala totiž změnu územního plánu). Majitel své plány na výstavbu odložil a po šesti letech najednou zjistil, že obecní úřad vyjmul jeho pozemek a že na něm už nyní nemůže stavět.
Co se s tím dá dělat? Ideálně podchytit změnu včas. Hlídat úřední desku v obci, kde mám pozemek, a sledovat, zda nechystají nějakou změnu v územním plánu. Obec totiž o vyvěšení takové informace dává prostor občanům, aby se vyjádřili.
Když už k této změně došlo, mám prakticky jen dvě možnosti. Buď obec požádám opět o změnu a zahrnutí pozemku do výstavby, nebo se s ní mohu soudit, ale to v dnešní době nikdo nechce.
Strategie prodeje pozemku: Klient na prvním místě
Když má makléř všechny informace po kupě, začíná samotný prodej. Jeho strategie je už na každém jednotlivém makléři a také prodejci. Někdy se vyplatí nabídnout na trh pozemek jen tak a čekat. Pokud se nic nestane a nepřijde žádná poptávka, může se makléř spojit s architektem. Ten vytvoří plánek či náčtrtek toho, co by mohlo bít na pozemku postaveno. Kupující si to tak lépe dokáže představit, je to pro něj atraktivnější.
Další možností je příprava celé prodejní strategie s vidinou konkrétního budoucího kupujícího. Příklad: Pozemek se nachází v obci A, která je od Prahy vzdálena 15 kilometrů, je tam veškerá občanská vybavenost, klid a přitom blízko do metropole, za pozemkem les. Takový pozemek bude pravděpodobně zajímat mladý pár nebo rodinu, která chce žít v klidu a mít to blízko do práce. Veškerou marketingovou komunikaci, vizualizaci i komunikační kanály pak budu vytvářet tak, abych právě tyto potenciální klienty oslovil.
Někdy je dobré se nad pozemkem zamyslet i v kontextu stávající výstavby v obci a využít offline komunikaci. V praxi jsem vytvářel propagační materiály na pozemek a rozesílal je do schránek v bytových domech v obci. Měl jsem za to, že když jsou lidé v obci spokojeni s veškerou občanskou vybaveností, ale žijí v bytě, mohou mít někteří z nich zájem postavit si v dané lokalitě dům. A tímto způsobem jsem získal nového vlastníka nabízeného pozemku.