V cenách nemovitostí napříč republikou jsou statisícové a často i milionové rozdíly. Vliv na cenu bytu nebo domu má totiž celá řada faktorů. Jaké věci mohou nejvíce zamávat s výslednou cenou a jak můžeme nejlépe spočítat odhad prodejní ceny nemovitosti? Pojďme si tyto otázky stručně zodpovědět.
Lokalita
Prvním a asi nejzásadnějším faktorem cen nemovitostí je jejich poloha. Lokalita způsobuje rozdíly v cenách nemovitostí až řádu stovek procent. Tento vliv je tak výrazný, že i rámci jedné ulice se mohou ceny bytů výrazně lišit. Stačí, aby jeden z nich byl v druhém patře s hezkým výhledem do místního parku a hned můžeme očekávat vyšší cenu než u podobného bytu v přízemí s výhledem do rušné ulice. Ceny ovlivňuje například i potenciál lokality. U domu, který se nachází v problematické čtvrti, kde je ale v plánu výrazná urbanistická revitalizace, můžeme očekávat výrazný nárůst ceny. Typickým příkladem takové lokality je pražský Chodov, kde v posledních 20 letech vzrostly ceny v řádech milionů.
Pokud chcete bydlet v dobré lokalitě na dobré adrese, musíte vždy počítat s vyššími pořizovacími náklady. Je to ale investice, která se vyplatí nejen z hlediska kvality života, ale i v případě eventuálního prodeje nemovitosti.
Pokud se nemovitost nachází ve velkém městě a v klidné lokalitě, můžeme u ní očekávat vyšší cenu než u srovnatelné nemovitosti v mnohem rušnější lokalitě nebo v místě se špatnou dostupností. S cenou také výrazně zahýbá umístění v rámci dané země nebo kraje. Z tohoto makroměřítka jsou zpravidla atraktivnější nemovitosti v Praze, Středočeském, Královehradeckém, Pardubickém a Jihomoravském kraji. Naopak levnější nemovitosti můžeme hledat v Ústeckém, Karlovarském nebo Moravskoslezském kraji. Tyto rozdíly jsou obvykle ovlivňovány výší životní úrovně obyvatel. Obecně se tedy dá říct, že čím vyšší životní úroveň v dané lokalitě, tím vyšší budou ceny nemovitostí.
Pokud tedy chcete bydlet v dobré lokalitě na dobré adrese, musíte vždy počítat s vyššími pořizovacími náklady. Je to ale investice, která se vyplatí nejen z hlediska kvality života, ale i v případě eventuálního prodeje nemovitosti. Nemovitosti v dobrých lokalitách zpravidla stoupají na ceně rychleji, a proto jsou i častěji pořizovány právě za účelem následného prodeje.
Občanská vybavenost a dopravní dostupnost
Kvalitní občanskou vybavenost i dopravní dostupnost můžeme považovat za součást lokality, ale je přesto dobré se na ně důkladně zaměřit. Tyto faktory jsou jedním z hlavních důvodů, proč lidé chtějí bydlet ve velkých městech. Blízkost hromadné dopravy, kvalitních škol a mateřských školek, nemocnic, restaurací nebo kvalita samotné infrastruktury jsou všechno věci, které cenu nemovitosti mohou výrazně ovlivnit.
Typ vlastnictví
V neposlední řadě nesmíme zapomenout i na samotný typ vlastnictví. Těch existuje celá řada a každý z nich má své pro i proti, které mají také vliv na cenu. Nejčastěji se ale setkáme se dvěma typy vlastnictví.
Nejrozšířenějším (a také nejžádanějším) typem vlastnictví je vlastnictví osobní. Vlastník se nákupem této nemovitosti stává jejím majitelem a může tak s ní volně nakládat. Nemovitost je možné v rámci platných zákonů a nařízení rekonstruovat, pronajímat a přestavět bez předchozího souhlasu třetí osoby. Vlastnické právo nabyté koupí nezaniká smrtí vlastníka, ale stává se předmětem dědického řízení jako součást majetku zesnulého.
Zvláštním typem osobního vlastnictví je pak vlastnictví ideálního podílu, nebo také ideální poloviny. V tomto případě má dům nebo byt dva a více vlastníků, přičemž každý z nich vlastní ideální polovinu nebo podíl všeho. Dalo by se tedy říct, že v tomto typu vlastnictví patří všechno všem. Z tohoto důvodu vzniká v tomto typu vlastnictví řada problémů. Například v tom, že podílem nemovitosti nelze ručit hypotéku nebo že na jakýchkoli změnách nebo stavebních úpravách se musí shodnout všichni majitelé. Proto je v případě ideální poloviny nemovitosti cena nižší než u „klasického“ osobního vlastnictví (např. pokud je dům rozdělen na dvě bytové jednotky místo ideální poloviny).
Druhým nejčastějším typem vlastnictví nemovitosti je vlastnictví družstevní. U toho typu je majitelem bytové jednotky družstvo. Při koupi družstevního bytu se na kupujícího převádí členský podíl v družstvu a s ním i právo nájmu a užívání družstevního bytu. Družstevní vlastnictví ale s sebou nese také řadu omezení, kvůli kterým je cena těchto bytů také ovlivněna.
Technický stav nemovitosti
Dalším zásadním faktorem, který ovlivňuje cenu nemovitosti, je její technický stav. Pokud si například vezmeme dva identické panelové byty, které jsou umístěny ve stejné lokalitě, stejné čtvrti i ve stejném podlaží, jejich cena se může výrazně lišit podle jejich technického stavu. Pokud jeden z bytů prošel výraznou rekonstrukcí, kdy byla vyměněna kuchyňská linka, nábytek a okna, dá se logicky čekat, že cena tohoto rekonstruovaného bytu bude vyšší než u bytu, který je stále v původním (byť zachovalém) stavu.
Pokud prodáváte nemovitost, tak se logicky nabízí otázka, jestli je lepší před prodejem rekonstruovat nebo ji prodávat v původním stavu. Rekonstruovanou nemovitost samozřejmě můžeme prodat za vyšší cenu, ale riskujeme, že se nemusíte potenciálnímu zájemci rekonstrukcí „trefit do vkusu“ – to je problémem zejména v případě kuchyní a koupelen, kde se výsledná podoba nemusí každému líbit stejně.
Zásadní vliv má také celkový stav nemovitosti. V případě domů je to jasné, ale i v případě bytových jednotek je dobré si před jejich pořízením zjistit celkový stav domu. Důležitými faktory jsou, jestli je dům kvalitně zateplený, jak má vyřešené inženýrské sítě, v jaké stavu je střecha nebo jestli má dům zařízený pravidelný úklid a údržbu.
Jak spočítat cenu nemovitosti?
Správný odhad tržní ceny nemovitosti je klíčový. Jak jsme si ale výše popsali, výslednou cenu může ovlivnit celá řada faktorů. Proto neexistuje kalkulačka, která by cenu nemovitosti spočítala se stoprocentní spolehlivostí.
Přesto je ale dobré si nechat spočítat cenu nemovitosti, abyste měli alespoň rámcový odhad ceny, kterou Vám potom může pomoci upřesnit profesionální makléř, který se na realitním trhu vyzná nejlépe. Pokud chcete rychle zjistit odhad rámcový ceny své nemovitosti, můžete k tomu využít naši službu Odhady.cz, nebo mého RealBota, který Vám pomůže určit cenu nemovitosti během pár minut v prostředí Facebook Messengeru. Pouze zadáte základní vlastnosti vaší nemovitosti a během dvou minut znáte výsledek.
Pokud chcete cenu upřesnit nebo přímo bezplatně spočítat nejlepší prodejní cenu Vaší nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit a já Vám rád pomůžu. 😊